2015年3月20日 星期五

東映太秦映畫村+嵐山花灯路 @ ★努力享受當下的美好★ :: 痞客邦 PIXNET ::

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東映太秦映畫村+嵐山花灯路

這天本來沒有行程的,是因為前一天小松歐吉桑mail給我,問我有沒有去過映畫村,若有興趣的話他可以帶我去~於是就這樣決定了這一天的行程...本來Ann沒啥興趣,而且她下午要去大阪上課,但她考慮了ㄧ陣子,還是決定一起去~~

東映太秦映畫村和台北中影文化城其實有點類似~~
這裡是東映京都電影製片廠專用的江戶時代拍攝場景,剛好去年暑假看了「仁醫」,感覺有不少場景應該就是在這裡拍的吧!!

映畫村內,有穿著藝妓、武士、忍者的工作人員,他們也是真的演員~~有在時代劇中出現呢!!
據說還有一位,曾經和阿湯哥一起演「末代武士」唷~~

早上搭了地鐵,又換京福電車(嵐電)~~前往太秦廣隆寺...


路上經過某家麵包店,店外的聖誕老人~~
日本真的很有過聖誕節的氣氛ㄟ...但明明跟台灣ㄧ樣,跑寺院神社的比去教堂的還要多人~~
為什麼日本人也那麼喜歡過聖誕節啊???還ㄧ定要開Party......


下車之後走了ㄧ會ㄦ,小松歐吉桑說這是他第三次來~~距離上ㄧ次,應該是十多年前的事了~
前面就是小松歐吉桑的背影~~~


這位日本妹~~有點像大悶鍋裡模仿陳幸妤的那位鴨子......我覺得!!!
左方那三張圖片,是歐吉桑買的套票...兩部3D影片+恐怖鬼屋~~


今日門票~~好貴啊!!!真是非常感謝小松歐吉桑帶我們來這裡遊玩~~




進入映畫村,先看到戰後日本發展時期的街景(1955年前後)...屬於昭和時期~


離開館內的昭和時期,出來就是明治時代了~~外頭的明治驛...現在日本人偷懶把「驛→駅」


當時的chinchin電車~~目前日本某些地方還是有的...像大阪+函館+岡山等地都還保有這古老的地面電車~~其他地方沒去過,所以不太清楚...



明治時期的句子讀法是從右至左...古早的台灣,也是這樣的~~
所以這間「可否茶館」,是個有復古風的現代咖啡館~~但我們沒進去參觀!!因為沒有要在這喝咖啡用餐...


從電車往外望的街景~~



下了電車後,到倉敷代官所~這裡的感覺,真的有那麼點倉敷美觀地區的FU~~有小橋+小河,還有這白色的建築~~還有河岸旁重要的柳樹...




進入代官所,可以看到江戶時期的藩主和上級武士的宅邸~



牆上掛著曾經在這兒拍攝的演員劇照~~


有宅邸,就ㄧ定有廁所~~古代的廁所是長這樣的...好大ㄧ間,也是男女有別喔~~


左方是男生的小便池~~右方是蹲的廁所...但蹲廁的通方口還蠻大的咧...這樣不就看到了咩!!


另外,以前的日本人不是蠻矮的嗎?男生的小便斗這麼高,這樣對得到嗎??......另外,這蹲廁的距離還頗寬的,上大號應該很累,是要順便練習蹲馬步嗎?而且下方的便池也離太遠了吧!!!


看完廁所,接著看浴池~~以前的風呂...旁邊有爐火直接燒熱水



剛好遇到有藝妓在做導覽介紹~~


這位演員名叫...中山京子~~忘了她出現在哪部片裡,而且還有她本人的部落格呢~英文的唷!
有興趣的話可以點連結進去看看唷~~


這裡是江戶時期的公堂,日語稱「白州」...對面還有監獄~~


接下來這裡事江戶時期港口外的場景~~若有人打架拍落水畫面,就是在這邊取景的...



但為何這裡會冒出一隻哥吉拉??我也不清楚~~什麼電影裡有他出現嗎???而且是在江戶時期ㄟ...


港口外景地~~就這樣...小小一區,拍電影只要這樣一小區就能騙人了...


這裡是中村座劇場~~中村座是1624年建造的日本歌舞伎劇場,是江戶三大劇場之一。
江戶時期經常上演歌舞伎戲劇,深受庶民的喜愛,但在明治26年(1893年)被燒燬廢棄。
這裡復原了中村座當時的樣貌,經常舉行映畫村時代劇的演出,而電影「大奧」也有用此場景拍攝。


京子小姐帶我們先繞城內一圈,做大概介紹~~







後方是日本橋(ni hon ba shi),也是真正的江戶時期的中心地帶~~和大阪那日本橋(ni bbon ba shi)是不一樣的...
日本橋是五條大道的起點,附近是江戶批發業的中心~~
而這座橋樑的高度、寬度和坡度都是有經過設計的,要讓場景看起來橋很寬大又長~~
其實過了那小坡之後...橋就結束了~~


京子小姐的導覽結束,我們就自行在江戶街道漫遊吧~~



馬廄...可愛的小馬~~


遇上來修學旅行的中學生們~~




吃完還用舌頭舔一舔咧~~~


蘿蔔吃不夠,竟然咬鏈子......還是他在剔牙???


新選組的武士??後方是中村座~~晚點再回來去看表演...


前方通過小商品街,就會到達恐怖鬼屋...但我們又往別處晃去了...晚點再來~~


這位不知道算不算是藝妓~~因為她身上的頭帶+腰上的配劍是男生的裝扮......

江戶時期的交番~也就是派出所啦...前方還張貼兩張犯人畫像~




來到鬼屋了~~其實走完之後,覺得裡面並不會很可怕,只有入口和出口會有演員出來嚇人而已,中間只有配音和嚇人的擺設...倒是後面那群中學生,不斷阿阿阿的大叫......感覺比較嚇人~~



一次五支箭...但我不是神射手~~所以還是算了!!!不要浪費錢...



新選組的春夏秋冬~真是有趣又可愛啊!!



旅籠=旅館~~池田屋是坂本龍馬與人打架的地方~~現址在三條京阪往河原町的路上,現在是一間餐廳



這間め組(me ku mi)是江戶街上的自衛消防組織~~仿照古裝電視劇「暴坊將軍」中,"め"組消防隊員辰五郎家的擺設和布置~不過這部片我沒看過...


這應該就是江戶時期的輸水車啦~~~



這根呢是火災發生時,通知其他地方的消防組來幫忙救火的~~


小松歐吉桑很認真的示範給我們看~~這根真的好重啊!!因為我也有拿...光拿著拍照我就覺得重了...何況是要拿著它轉圈往上甩~~小松歐吉桑真是太強了...


辰五郎家裡的小神社~~







中藥店~~日文稱為「漢方」...看到這些字,有沒有覺得日本和我們根本就是同家咩~
一樣的中國字~~完全沒有語言隔閡......但是要唸日文音就難啦!!!





門外吊著一堆漢方藥包~~





回到中村座,剛好有劇碼上演~~伊賀惣國の亂


故事是一位女忍者為了一本秘笈?和其他壞人對打的故事~~因為聽不懂,只好亂猜...
而照片中這位是壞人頭目,女忍者和底下的嘍囉去外頭打架,頭目下台和觀眾打昭呼、閒聊~
他有注意到我喔~~還問我從哪裡來的...我說臺灣~他馬上用中文打招呼...
最後...我是在別處,另外一外演員跟我們說,他就是和阿湯哥一起演出末代武士的演員ㄟ~~
讓我想再看看末代武士,找找裡面哪個是他~~


和我們打完招呼過後,女忍者出現了~~~原來日本古代時,女忍者就很時髦,下半身穿短褲+褲襪+馬靴~~哈哈哈哈!但我沒拍到全身...因為前方觀眾頭擋住了~


馬上又恢復壞頭目的角色和聲音,繼續與女忍者對戰~~~


突然對戰到下面觀眾區了~~~前面的歐巴桑一直笑...壞頭目還跟她說...你笑得太超過囉!!!


終於演完這場...我看不太懂,但又覺得中場很有趣的一齣戲~~


這位演員還蠻有趣的呢~~最後謝幕揮手和大家說sayonara時,還向我說了[再見]呢!!


江戶時代的歌舞伎座~~


看完忍者的表演,繼續在這江戶街上晃~~要走去看3D影片...



右方的高台是火警瞭望台,當火災發生時,有專人爬到塔頂上敲鐘,向人們警示[火燒厝]啦~
不過現在這瞭望台沒有鐘在上面~







來到ㄧ間小屋,裡面貼著一堆宮本武藏的劇照...讓我想起上次去的一乘寺下松和宮本武藏的開悟之地--八大神社




出了小屋之後看到這畫面,感覺好神奇啊~~~新選組的人拿著手機在講電話,舞妓拿相機拍照~


還好這位外國人不高,穿上新選組的衣服還蠻適合的呢!



這兩位當然不適映畫村的演員,而是租服裝來遊玩的遊客~~這樣的穿著打扮,走在這江戶街上~好有FU啊!!!



接著來到名捕錢行平次的家~~這部片不知多久以前的了!關於他的故事和這錢幣有何關聯,完全不了解~~



接著來到吉原花街~~這裡是江戶最大的花柳地區--吉原的一部分~~
在「仁醫」也有這場景出現喔~~


花街...就是紅燈區啦~~看這ㄧ排紅色的燈籠,還有每間房子的紅色圍欄...





在花街的女人,就在這圍欄裡招攬客人~~看看有沒有男人選上......
「仁醫」中,那位哥哥就是這樣看上花街裡的女人~~


而這間呢,裡面有位花街內的大人物~~花魁......



花魁就是她了~~在「仁醫」中,有花魁遊行的場景~~
花魁帶著隨從,劃著八字步踩著很高的木屐,徐徐向前行...


離開花街之後,又回到明治驛了~~





進到館內二樓,去看3D動畫~~


這360度的3D立體動畫超有感覺的,看這些外國忍者打怪物,還有飛鏢射過來...就在眼前~
這比伊凡達有立體感多了...只是這忍者故事內容不怎麼樣就是了!!


我的3D眼鏡,好看嗎???哈哈哈哈~~這樣臉有比較小嗎?


接著看到一堆假面超人~~~~眼前這隻好高大啊!!!
就跟小時候在電視上看到變身後的假面超人,高大的模樣很相似~原來我從小就開始看日片了...


來當個比例尺,就知道他有多高了~~~不過他還有站在石頭上,我大概只到他的腰下唄~~


隔壁這位只有上半身的假面超人也要來拍ㄧ下~


櫥窗內的就是真人高度啦!!日本人還真多這種超人系列,不同時期的裝備不同,當然名字也不同~


這是哪部戰士裡的頭啊???


接著這區都是超級英雄團隊啦~~~有《超級戰隊》等一堆... 每年都有堆出~
想起小時候,每周六下午都在等這些變身英雄出現~~


從1960年代就開始出現了~~最先出來的是黑色假面超人...到了1980年代,超多變身英雄啦!
從小就喜歡看這種變身的英雄故事...感覺他們好厲害啊!讓我也想變身,看會不會厲害一些~
比起美國的蝙蝠俠、超人、蜘蛛人,我似乎比較喜歡這些~~哈哈!



這部我ㄧ定有看過~~~五人和體的變形金剛...超愛看他們合體的。看來我從小就喜歡[團結力量大]的感覺~~哈哈哈哈!


戰士都是騎這種越野摩托車...好帥啊!!也有粉紅色的咧~


這種可以載人的也不賴~~~真希望哪天走在日本街頭能看到....









這小車車,給小朋友坐的~~學長兒子應該會想坐吧!!!不過感覺他比較喜歡挖土機、吊高機的~


這些是2000年之後的變身英雄了~~~




這隻綠色小植物~~我有看過他的演出......


還有這些變身恐龍~


接著出現壞人怪物~~沒有他們的出現,變身英雄就無法成為英雄了~~
雖然醜歸醜,壞歸壞~~少了他們,就沒辦法演下去啦~~



侍戰隊......去年的~~臉上還是天木火水土...為什麼沒有金??



離開變身英雄區~~沒想到門口外還有啊......
日本人真的是還蠻愛「變身」這回事!所以現在一堆女僕吧~~滿足人想要變身換個身分的欲望...


這兩個機器人,我也有看過耶~~不過對左邊那個圓筒比較有印象.....


這又是哪個合體金剛啊???看到最後都好相似的感覺~~







超大雙黃蛋~~忘了這日語叫什麼???小松歐吉桑有說過....但我太健忘了~~說過就忘...



放我出去~~~~看我力氣大到把這欄杆拉開...逃脫這監獄!


既然人家都放了牌子,就來拍張紀念寫真吧~~



這間派出所是明治時代的...


忍者商品販賣區~~


原來,忍者使用的飛鏢有這麼多花樣喔~~


沒想到竟然還有可愛的亂太郎~~哈哈哈哈!!真是古椎啊~~


忍者和ㄧ群女學生~~
先說抱歉啊!!!我有想要拍可愛漂亮櫻花妹的...但沒料到,今天來映畫村看到的是這樣的櫻花妹~
所以,不要想說日本櫻花妹都很漂亮,現實中也是有這種大櫻花的~~


這爬在樹幹上的小忍者,也蠻可愛的啊!!!






目前東映正在拍的連續劇~~但我都沒時間看......



小松歐吉桑說這看板上的人像,是按照現在演出的演員畫的人像~~但我認不出來是哪位演員...




有看到ㄧ隻在飛的灰鷺嗎???




足袋...就是日本人穿木屐或草鞋時,腳上套的那雙類似襪子的東西~~
問居...類似批發商,將商品販賣給底下的小攤販商

在這拍攝用的投射燈~~歐吉桑說...這裡大概是拍夜間場景吧!!!


後方東映18是室內攝影棚~~


這ㄧ小區的假山水是做什麼的呢??
原來是東映電影「憑神」的經典情節,在這幽靜的山間,靈驗大明神會從火山中現身~~
所以我們就在這邊等了10分鐘,看看這靈驗大明神到底是長怎麼樣??
據解說牌介紹,有緣看到此大明神的人,就會有好運喔~~


放段影片上來給大家看看「靈驗大明神」

something bad happened

  

靈驗大明神要消失囉~~還蠻有趣的長相...




兩替...當時的銀行~~可以換錢的地方




不停的鬼擋牆~又回到了中村座...



前方是溫泉館囉~~泡湯...進去看看唄!


右方是置物櫃~~


牆上掛著湯池裡的畫面~~




這家是賣飾品的~~髮簪、手鏡等.....

日本的蛇傘~~讓我想起日本鬼故事,這種傘下會出現白飄飄的女鬼


江戶時代的轎子出租~~~


小松歐吉桑說以前的日本人很矮小,所以這種大小的轎子就夠了~~我還塞得進去...

又回到日本橋咧~~~






有小偷要從窗戶溜進去了~~~



這裡是展示廳,裡頭展示著東映攝製的影視劇相關海報、資料等展覽~~
另外,裡面還有江戶私塾--寺子屋...


這就是寺子屋,江戶時代的學生就坐在這裡聽前面的先生講課~~
今天先生要教我們的是江戶時代的錢幣、還有武士佩刀,以及燈火~~


這些都是江戶時代的錢幣~~
右上方,方形的是2萬円,不分金銀,都等價~~只是金的比較小塊!圓型錢幣是2千還4千円..忘了!
右下方橢圓形的,則是8萬円,而左邊大的橢圓型,是小的十倍~~所以那是80萬円


接下來是江戶時期使用的燭火,因為當時蠟燭很貴,所以ㄧ般是使用煤油...
而左下方黑色那個,是燃油探照燈~~而且設計很讚,不管怎麼左右搖擺上下晃動,燃油都不會倒出來~~


武士的配劍,據先生說...江戶時代武士身上除了一把短刀之外,還會配有這樣長度的劍~
這兩把劍不同,上方是輕的,用竹子做的劍身,貼上銀箔,拍戲對打時使用~~
下面是鐵做的,當然也比較重,但跟真正的比起來又算輕了~鐵做的劍,用於拍攝武士耍劍亮刀鋒那ㄧ瞬間才會用到~~


這兩個是裝錢的箱子,左方是放滿80萬的木箱,大概有20kg重,外表雖小小ㄧ箱,但是夠重量~
先生說...拍戲時看到小偷去偷有錢人家,就扛了ㄧ箱在肩上,然後很迅速逃走~這是不可能的!!
實際拍戲時,是用右邊比較大的空木箱,大是為了拍戲時醒目,輕就是方便拍戲囉~~



小桌子上放的就是裝滿80萬的小箱~~台上的大箱是空的~~


另外,江戶時期沒有打火機,靠的是打火石和鐵片摩擦出火花來點燃乾草~~



這位就是寺子屋講解介紹的先生啦~~就是他跟我們說,中村座那位壞頭目有演末代武士~


當然,這位先生也是有演出其他電影和日劇~~但我都沒看過ㄟ......有時間再找來看看!


目前展示廳展出的是龍馬相關資訊...















不同的家紋~~~


前面是電影文化館~~但我們沒進去參觀啦!!而且時間也差不多...4點他們就要閉館了~
而Ann也看完龍馬展之後,要搭車去大阪上課啦~




下午三點多的夕陽~~~


最後來到水戶黃門漫遊館~~這齣是現在正在上映的日劇......



想不到水戶黃門漫遊日本這麼多地方耶~~


水戶黃門的家紋~~



原來水戶黃門也是德川家康的後代啊~~~上次看「大奧」連續劇,只看到德川三代~




整面牆上都是水戶黃門的宣傳海報~~從第1部到現在42部


松下電視~~以前阿嬤家好像也是這樣的...



水戶黃門的故事,從第一代的演員,到現在是第五代演員的演出了~~就知道他的遊歷日本故事有多豐富了~~我似乎應該要找來看看才是!!!日本太多這種時代劇了......每個都想看啊!!


第一部的水戶黃門~~昭和44年8/4開始放映......我都還沒出生咧!!!



今年十月上映第42部~~



要離開時,這些工作人員在門口歡送遊客~~我又再度與他們合照...


本來以為應該是要回家了~~結果小松歐吉桑說,好不容易來到這邊了,就順便去嵐山吧!!
我才想起來,這天是12/10,剛好嵐山花灯路開始點燈,還真是剛好又順便啊!!!
要搭嵐電前,馬路上出現這紫紅色的混凝土車...真是覺得可愛啊!!日本人的車色好豐富~~


到達嵐山啦~



這是在美空雲雀展覽館前~~可能準備今晚嵐山花灯路的開幕儀式記者會吧!!




這家甜點~~似乎也蠻有名的......


在車站看到今晚五點半在中之島公園有與舞妓一起合影的活動~限定100名...
應該就是前方這位舞妓小姐了吧~~


四點多的嵐山景色~~



渡月橋~




今天的舞妓是來自宮川町的富久有小姐~~





從四點多開始在旁邊等~因為有名額限制,五點才能開始排隊~~只好沒事拍拍周圍景色...






晚上的氣溫驟降~~大概只有6-7度,身體雖然不冷,但是手好冰冷~~


舞妓終於來啦~~~





這位舞妓小姐長得還蠻年輕漂亮的~~








這張是相機交給現場工作人員,他幫我拍的~~可惜下面的招牌沒有入鏡......


拍完舞妓,先去吃個熱呼呼的晚餐吧~~


今晚的晚餐~~湯豆腐御膳...


左方是湯豆腐...就是嫩豆腐+一些菇一起煮~~右邊這是配豆腐的湯汁....


底下是御膳的各樣小菜~~都蠻好吃的呢!!哈~~






這些是用蠶繭まゆ(ma yu)做出來的小飾品~~超可愛的啦!!
講到這まゆ...我才想起來,明年度的京都文化祭隊長...まゆまろ...原來他是蠶繭,不是蛋啦!
這樣我就能理解為什麼要用蠶繭來做代表人物,因為京都的和服飾用蠶絲做成的絲織品~~






接著,就是今晚的重點啦~~花灯路......主要是在竹林之道






沒有腳架,真的很難拍夜景啊~~~我已經停止呼吸,連手套都戴上了~只剩手指露在外面~
快門沒辦法調慢,拍不出明亮的感覺~~更別說是要拍到宣傳單上那樣的美景了!!!況且人又多...



打閃光試試看~~~感覺還可以!


在這種有難度的條件下自拍ㄧ張紀念吧!


插花~~有不同的流派...但我看過就忘啦~~哈哈哈!



這應該就是花灯路......




常寂光寺~~小松歐吉桑說,這裡是他覺得京都賞楓最美的地方......



目前還能夜間賞楓的地點~~大概就只剩下這兩棵了吧!顏色真的蠻漂亮的~~而且還沒枯掉


前方是落柿舍~~遠看還蠻不賴的...


手振的嚴重啊~~



可愛的小屋~~


本來沒打算進落柿舍參觀的,但歐吉桑說...難得來了,就進來看吧~~
落柿舍是俳句詩人在此吟詩作樂的小屋~~先看到的是廚房...有水井、櫥櫃、爐灶




落柿舍屋內ㄧ景...當然外頭還有庭院~~但外頭燈光昏暗,就不太想拍了!!


回程經過這家店時,人潮不多~~所以很快就買到點心了...這家也很有人氣~~
即使天冷,還是有人在這買冰淇淋吃~~而且每次都是大排長龍...能順利迅速買到算是運氣好!


這京都芋~~吃起來其實像地瓜餅...有點甜,但又不會太甜~~好吃!



小松歐吉桑買了這甘酒來喝,喝完這杯身體就溫暖多了~~但是我覺得這酒不甜啊!!!
小松歐吉桑問我有沒有喝過日本酒?我說沒有~他說日本酒比較強烈,所以這種算是甜了~~


外帶的兩個京都芋~~~回到家後,我又吃了ㄧ塊~另ㄧ塊就給Ann吃囉~~
天冷...就是愛吃!!!因為吃完這京都芋,我又熱了ㄧ碗黑輪來吃~~哈哈哈哈!!!
就這樣結束這ㄧ天的行程啦~~~





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2015年3月8日 星期日

投資/出租 樓宇心得 ~~ - 家庭理財 - 親子王國

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本帖最後由 大力大力 於 12-1-6 14:37 編輯

By : BlackLeopard (轉貼)
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1. 選樓篇

買樓收租第一步當然是有樓才可以收租,呢第一步好重要,會影響你日後的回報,成本,放租的空置期等問題.

1,選地區,地區當然是選最好交通方便,購物方便,因租客是流動的,他們有主動權.當然有些租客會喜歡住村屋或有些租客會喜歡住郊區,但買樓收租的策略是選多租客選擇的,到是便可以你選租客,不是在等租客選你的地方.
2,選環境,其實買樓收租就等同買樓自住,你要過得到自己才可以過得到人.有人會選低層或垃圾房旁,因樓價相對平,回報可觀,但將心比已,你自己願意住一間垃圾房旁的單位或極低層的單位嗎,當然亦有些租客貪平選擇此平租的單位,但可選的租客便相對少了.
3,單幢樓或是屋苑單位,真的各有各捧場客,單幛樓落街快,一般屋苑要轉兩次 LIFT.而新一代的屋苑單位更有會所設備,對單位來說是一賣點,相對會佔一些優勢.
4,裝修,買樓收租是一門生意,每一樣支出可免則免,若單位本身不是太殘舊,不用再裝修,等如省回一筆,而且重新裝修,等同要時間等候,一個月裝修便等如收小了一個月的租金.
5,管理費,很多人沒有留意此點,現時的租盤大多是全包形式(即是包差餉,包地租,包管理費),差餉及地租,你沒有得選擇,但管理費就等同你每月的開支,所以在可選擇的情形下,不要選高管理費的單位,免得自己的成本增加.2. 選租客篇

1,要求租客提出工作證明,要有理想的交租能力,就要有穩定的收入,但現存的法例,租客因私隱條例之下有權不提供入息證明,但若是好的租客,不會以此為理由不提供,反而是存心的職業租客找多多理由不提供,可以以此為識別是否為租霸的一個方法.
2,工作性質,最穩定的工作當然是公務員,但有很多職員,因有其專業資格,租客不會為小小的租金令他名譽受損,例如(教師,律師,會計師,醫生)等等.
3,工作地點,租客有事,手提電話可隨時更改,但工作地點理論上不可因避你的租金而轉職.所以要租客提供工作地點(例如:咭片),簽臨時租約嘗試打電話給他,看看是否真實.到時若有事找租客,知道了租客工作地點,若租客不接聽你的電話,你都可以有途徑找到他.
4,收妥按金,租霸通常會連按金都慳回,話用支票給你,而換取即刻入住,而結果當然是支票會彈票.
5,心急程度,租霸通常無乜要求,至緊要快,將心比已,一個租盤,佢會正常是住一年的,怎會不看清楚,呢D小動作一定留意.

3. 出租時需要做的事項:

1,簽臨時租貸合約,此時應收取一個月的按金,雙方講清楚有什麼附加的條約,如有沒有提供傢俬,電器,租客有沒有要求業主需要維修的項目,雙方議定免租期, 一般為 七天至十四天,當然亦可長達一個月甚至更久,以雙方協議為原則.
2,於交所匙當日簽正式租貸合約,租客需繳付一個月上期及一個月租金,雙方一人一半交付厘印,厘印計算方法如下:
指定租期或租期不固定的租約, 需付的厘印費用為年租金的0.25% (如有免租期的話, 則平均年租金的0.25%)
一年或少於一年的租約, 需付的需厘印費用為年租金的0.25% (或平均年租金的0.25%)
多於一年至三年的租約, 需厘印費用為年租金的0.5% (或平均年租金的0.5%)
多於三年的租約, 需厘印費用為年租金的1% (或平均年租金的0.5%)
通常租約都係一式兩份, 所以要比多5蚊做副本
3,交所匙於租客,需注明交附了多少條所匙於租客,跟著簽收確認.
4,若有住戶証的單位,業主需幫租客辦妥住戶証及會所証(若有)
5,業主需於簽訂正式租貸合約一個月內提交差餉物業估價署,填妥 CR109 表格,網址如下:http://www.rvd.gov.hk/en/doc/forms/cr109c.pdf,如未能在此限期內提交,則需於提交時繳交費用 310元.

4. 單位出租的風險

1,職業租客(俗稱 租霸).市場上真的有一些職業租客,但要避免呢一些職業租客,首先要避免他入屋,要避免在第二篇已有詳術.
2,空置問題,收租的單位,無論如何都有空置期,空置的長短有短有長,短的由你收回單位到再清潔再放盤至再選租客由兩星期至二個月不等,長的有可能你遇著租霸,單位遲遲不能收回或更甚至你要重新裝修你的單位.
3,維修問題,單位內部設備,若是自然損壞如折舊等,而非人為的損耗,應由業主負責。另外一些資本性維修Capital Repair),即較大型的維修,如一些結構性的維修,亦由業主負責,只有因使用不當引起,才要由租客承擔。
4,生約死約問題:生約期內不可以加租 (除非在雙方租約訂明時已寫明可以加租及或其幅度才可以加租),但由於生約期而租約表明雙方可以提出終止租約的話,根本業主可能會同你商量加租事宜,如租客不願意,業主就會提出終止租約,通知期一個月至三個月不等 (按你租約所述)。所以即是說不是生約期內可以加租,而是可以終止租約。
5,中途退租,租客若在死約內真的有事要退租,租客可和業主相量按金及上期的問題, 一般業主有權沒收按金及上期及可追討餘下死約內之款項.但任何版本之下,均需要租客簽署,大致格式如下:
取消租約証明書
立約日期:
業主 : , 以下簡稱甲方。
租客: , 以下簡稱乙方。
物業地址
租 約: 年 月 日 至 年 月 日。
事 緣:
甲方及,乙方同意於 年 月 日起終止上述物業在
年 月 日簽訂之租約。乙方須繳付在使用上述物業時一切之水費, 電費, 煤氣費, 電話費及什費。乙方並交回甲方上述物業之門匙共_____條。
因乙方要求提早取消租約, 故此自願付 給對方作為代通知金。

由乙方在上述指定終止租約日期, 將該物業交吉交回甲方時, 同時放棄租用權及使用權, 該租約便即時正式取消, 雙方,更無須負擔合約之條文、責任及賠償。
此致!

5. 如何令單位較易租出
1,全屋大掃除,將所有雜物及垃圾全部扔掉,洗抹地板及窗戶。這樣單位看起來會較為整潔寬敞及光猛。
2,買家/租客通常對廚房及浴室的整潔新淨與否特別挑剔。業主最好事先修補瓷磚、牆壁、地板及天花上的裂縫,以及修補水喉,而且勿讓去水位淤塞渣滓。買家/租客睇樓通常都會著眼這些地方作檢查。
3,檢查冷氣機及熱水爐是否正常運作,如有問題,最好先搵技工修理妥當。
4,修補滲水或剝落的牆壁
5,修理好所有門鎖及窗框
6,讓買家/租客上門睇樓時應盡量向對方展示物業的優點。如遇酷熱天氣,最好預早十五至三十分鐘開著冷氣機令室內清涼。
7,業主要參考同區類似物業的成交記錄,參看市場上其他正在放盤的同類型物業叫價。要知己知彼.
8,連傢俬電器一併出租,或將單位裝修、包裝一下,藉此吸引租客的注意,放便租客可即時入住,增加租盤的吸引力。(當然亦有租客不喜歡連傢俬電器的單位,各有各所好).
9,放所匙於地產代理,任何人都拾難取易的,包括經紀,若你有所匙於地產代理,他們有租客來找盤,一定首選你的租盤,而且又免卻找你相約開門看盤,可能有好客都已走了.
10,在報章雜誌上刊登放盤廣告,廣告費成本都不會太大,可以吸引一些不想委託代理的租客。不過業主就要自己直接與租客洽談,並且安排租客睇樓事宜,比較花時間及心機。
11,自貼街招 ,慳錢慳工夫,不用付任何佣金,成本最低而又能作街頭廣告的效果。不過,貼上的街招隨時有被撕下的可能。而且街招予人一種不可靠的感覺,反應可能並不會太理想。

.6. 如何收回單位

如何厘定為欠租, 一般租客有7天的通融期,即起租期假設為 1號,但最遲交租日期 為7號,若租客於14天內仍未交租,在情理上已可定為欠租,業主可聯絡租客聽其解釋,若解釋不合理或未能找到租客,可依途徑追回租金或收樓. 

1, 算 被 拖 欠 租 金 , 業 主 都 不 可 以 威 嚇 、 騷 擾 、 破 門 及 截 水 電 等 違 法 手 段 , 迫 租 客 交 租 , 法 例 規 定 業 主 必 須 提 供 可 居 住 的 地 方 予 租 戶 , 要 有 水 、 電 及 煤 氣 供 應 , 如 業 主 採 用 以 上 非 法 行 為 , 只 會 讓 租 客 有 藉 口 拖 延 訴 訟 , 而 且 為 日 後 追 討 程 序 增 添 難 度 。
2,入稟法院追討欠租:若欠租額不超過一萬五千元,可在小額錢債審裁處進行訴訟,手續比法院簡單得多。不過,倘若租客存心撒賴不繳租,業主縱使勝訴也沒用 。
3,向法庭要求收樓:業主可根據租客欠租,違反了租約這個理由,向法庭申請頒發收樓令及追回欠租.

欠租、住客失蹤、單位被分租、惡租客......,往往給業主來很大的困擾。根據現時業主與租客(綜合)條例,收樓程序頗為繁複,需時亦久,不過,業主不應怕死麻煩,當遇到租客拖欠租金,應立即進行訟訴,縮短收樓時間,減低損失。
假若租客最後[玩失蹤],業主更可向法庭申請凍結租客的銀行戶口或資產以賠償欠租。

業主遞交申請收樓書,全部過程約須四個月,但會因應不同個案及業主的積極程度而有差異.方法及程序如下:
土地審裁處登記處
地址 : 九龍油麻地加士居道38號
電話 : (852) 2771 3034
傳真: (852) 2384 4896 / (852) 2384 4901

A,填妥表格22和一份 (致實際管有或居住者通知書) ,http://www.judiciary.gov.hk/tc/crt_services/forms/lands.htm,帶同已打厘印的租約,(溫馨提示,請小心填入每一個宇,不要用別字或簡體,因是法律文件,不能有錯,錯了浪費金錢及時間),一併提交土地審裁處 ,如申諘人欲提出附帶要求,要答辨人繳付差餉,地租,水費,電費,煤氣費或管理費,申請人須同時提交有之單據及文件作証據.收費$235元
(申請人可預先自行影印申請書六份,實際管有或居住者通知書4份),土地審裁處都有影印機,不過收費略貴.
B,申請人於提交(申請通知書)7天內,須將一份副本送達租客,若有租客的公司地址,亦需一份副本送達租客的公司地址,(可以平郵或親自派送形式),同時亦須一份(申請通知書)副本張貼一次於欲收回之物業大門入口的顯眼處,亦須同時將(實際管有或居住者通知書) 的副本連續3天張貼於欲收回之物業大門入口的顯眼處.
C,申請人於送達(包括張貼及郵寄)(申請通知書)副本後3天內,須再住土地審裁處 填妥(送達誓章/聲明書)表格30並宣誓.收費121元(另每份証物4.5元),但逾期要補交61元.

此階段大多不是租霸者,都會補交租金.

D,租客此時若提出收樓之反對,須於 7天內向土地審裁處登記處 提交(反對通知書)表格7,收費55元,但逾期要補交254元.
D1,在租客已提交(反對通知書)表格7後,土地審裁處登記處 會盡快申請排期聆訊,會於14天內通知訴訟各方的聆訊日期.---> E
D2在租客提交(反對通知書)表格7的期限終止時,租客仍未提交(反對通知書)表格7,業主可在無答辨情況下申請得直令.收費61元.--->F

E,聆訊,業主未能出席,該申請可能會被撤銷,若租客缺席官可能在他缺席情況 下作出裁決,發出收樓令.收費182元(另每件証物收費 4.5元)

F,收樓令批出後,業主需在單位外貼通知信通知租客,業主需連續貼紙3天,收樓會有4星期通融期,期間租客需交回欠租(如租客交回需收回).

G,通融期過後,租客仍未交回欠租,業主可向法庭申請收樓傳票.傳票批出後,業主須安排在執達吏的陪同下往單位通知租客遷出及交回欠租.

H,兩星期後業主與執達吏須作第二次探訪,以確定租客是否已遷出,業主可完成收樓,如租客仍不肯遷出,業主可申請封樓.

I,土地審裁處約兩個星期內會批出封樓令,收到封樓票後,業主需再安排執達吏及警衛陪同下進行封屋,如遇到租客反抗,應由執達吏報警,請警方協助,勸喻租客離開單位,封屋後,處理方法有三個.

I1,業主與租客議定日期,取回財物但需交回欠租及聘請警衛的費用.
I2,安排拍賣租客之財物以保償欠租及聘請警衛的費用.
I3,即時封樓,所有屬於租客的物品必須搬走,欠租日後再追討.

7. 如何辨別化粧樓

1,部分業主會以家具遮掩單位缺點,如果單位內有大型家具,買家就需加倍留神被遮蓋的牆身及地板有沒有問題。
2,因重鋪地板動輒需花費數萬元,加上工序繁複,一般化妝樓不會重鋪地板。所以,買家可以不同角度觀察地板有沒有浮起或發黑,以防購入化妝樓。
3,部分化妝樓連室內的插頭也會裝假,故買家睇樓時,可帶備手機充電器,逐個插頭試試是否真的接上電源。
4,可利用敲打方法測試牆身有沒有空心的情況,若發現敲打聲音由深處發出,可能代表混凝土與鋼筋分離。
5,由於部分大廈的大堂曾進行翻新,大廈外觀與實際結構便有可能存在差別,買家在入市前應先查詢大廈的樓齡,以便估計物業實際的結構的老化程度。
6,站遠看,看看牆身及地板的連帶關係。
7,若有明顯特別處理或「唔同色」地方,要多加留意。
8,若單位鋪上全新牆紙,宜「問一問」業主是否牆身有問題,因為翻新出售的單位較少會鋪牆紙,因為牆紙屬「各花入各眼」。
9,留意全新裝修,因為好多都係新料,只不過可能用平料而已.至於裝修手工,普遍都ok,因為呢d盤好多都係由投資者/炒家入貨,再搵自己的班底師傅做,功多藝熟.一般手工都可以,只係用料普通而已。
10,A,地板-會就咁鋪D磚or黐D木紋膠紙上原地板,而D舊地板唔會起番出嚟,因為清泥頭,拆地板成本,人工好貴,又花時間。
B,牆身-油漆: 一般油油要3-4層,佢地就1-2層,用小d油,但對買家影響不大。
另一方法唔起底, 睇樓者好似睇車咁,貼住牆邊望過去,睇下d油有無高低不平,或用手摸,睇下隻手有無粉,望d夾位, 有無收水裂痕。
牆紙: 成平雖然高D,但如果本身已經係牆紙,會簡單D,唔駛起咗D舊嘅,就咁黐上去。
11, 門柵跟大門比較, 例如大門比較新, 或與門柵唔同材料, 可能只係翻新門而已, 因換門柵要起地板.
12,叫agents 安排同大廈同座向單位, 觀察地台高低。
13,留意窗邊位置是否較新。
14,整體留意室內環境裝修, 新舊是否一致。
15,如果係柚木地板, 留意地板夾口填繨。

By SING69











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2015年3月4日 星期三

「我」的身份 | 蘋果日報 | 副刊 | 名采 | 20150305

「我」的身份 | 蘋果日報 | 副刊 | 名采 | 20150305

「我」的身份

這晚朋友帶我參加一場唐人街的春茗,這樣的春茗,每年由二月至五月,把有限的幾間唐人酒樓填塞得密密麻麻,出席的人差不多,菜式差不多,儀式也差不多。加拿大唐人圈如此,美國唐人圈如此,澳洲唐人圈亦然。一群在此地生活最長時間超過半個世紀的唐人,享受着他國的自由與民主,呼吸着他國的新鮮空氣,站立在他國的國土上,歌頌遙遠東方的獨裁政權,為獨裁國家所謂「經濟成就」振奮,肅立高唱中國國歌,聽着「起來,不願做奴隸的人們」,「中華民族,到了最危險的時候」,「我們萬眾一心,冒着敵人的炮火前進」……感覺奇異。唐人,實在是一群詭異莫名的人,人格分裂至此,叫人嘆為觀止。
愛中國,或者愛獨裁政權都不是問題,這是個人選擇。愛得虛偽卻是個問題。愛中國的,留在中國報效黨和人民好了,為甚麼要移民去制度完全不同的國家,然後遙想自己用身體背叛了的國家與政府?
唐人對自己身份的迷思叫我百思不解,如同一個內心怯懦自卑的人,對外的表現往往是虛張聲勢的狂妄。也許他們在制度健全的國家生活越久,越自卑,越難以融入主流社會,所以才需要用「祖國繁榮昌盛」來自抬身價,是另一形式的「我爸爸是李剛!」



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