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本帖最後由 大力大力 於 12-1-6 14:37 編輯By : BlackLeopard (轉貼)
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1. 選樓篇
買樓收租第一步當然是有樓才可以收租,呢第一步好重要,會影響你日後的回報,成本,放租的空置期等問題.
1,選地區,地區當然是選最好交通方便,購物方便,因租客是流動的,他們有主動權.當然有些租客會喜歡住村屋或有些租客會喜歡住郊區,但買樓收租的策略是選多租客選擇的,到是便可以你選租客,不是在等租客選你的地方.
2,選環境,其實買樓收租就等同買樓自住,你要過得到自己才可以過得到人.有人會選低層或垃圾房旁,因樓價相對平,回報可觀,但將心比已,你自己願意住一間垃圾房旁的單位或極低層的單位嗎,當然亦有些租客貪平選擇此平租的單位,但可選的租客便相對少了.
3,單幢樓或是屋苑單位,真的各有各捧場客,單幛樓落街快,一般屋苑要轉兩次 LIFT.而新一代的屋苑單位更有會所設備,對單位來說是一賣點,相對會佔一些優勢.
4,裝修,買樓收租是一門生意,每一樣支出可免則免,若單位本身不是太殘舊,不用再裝修,等如省回一筆,而且重新裝修,等同要時間等候,一個月裝修便等如收小了一個月的租金.
5,管理費,很多人沒有留意此點,現時的租盤大多是全包形式(即是包差餉,包地租,包管理費),差餉及地租,你沒有得選擇,但管理費就等同你每月的開支,所以在可選擇的情形下,不要選高管理費的單位,免得自己的成本增加.2. 選租客篇
1,要求租客提出工作證明,要有理想的交租能力,就要有穩定的收入,但現存的法例,租客因私隱條例之下有權不提供入息證明,但若是好的租客,不會以此為理由不提供,反而是存心的職業租客找多多理由不提供,可以以此為識別是否為租霸的一個方法.
2,工作性質,最穩定的工作當然是公務員,但有很多職員,因有其專業資格,租客不會為小小的租金令他名譽受損,例如(教師,律師,會計師,醫生)等等.
3,工作地點,租客有事,手提電話可隨時更改,但工作地點理論上不可因避你的租金而轉職.所以要租客提供工作地點(例如:咭片),簽臨時租約嘗試打電話給他,看看是否真實.到時若有事找租客,知道了租客工作地點,若租客不接聽你的電話,你都可以有途徑找到他.
4,收妥按金,租霸通常會連按金都慳回,話用支票給你,而換取即刻入住,而結果當然是支票會彈票.
5,心急程度,租霸通常無乜要求,至緊要快,將心比已,一個租盤,佢會正常是住一年的,怎會不看清楚,呢D小動作一定留意.
3. 出租時需要做的事項:
1,簽臨時租貸合約,此時應收取一個月的按金,雙方講清楚有什麼附加的條約,如有沒有提供傢俬,電器,租客有沒有要求業主需要維修的項目,雙方議定免租期, 一般為 七天至十四天,當然亦可長達一個月甚至更久,以雙方協議為原則.
2,於交所匙當日簽正式租貸合約,租客需繳付一個月上期及一個月租金,雙方一人一半交付厘印,厘印計算方法如下:
指定租期或租期不固定的租約, 需付的厘印費用為年租金的0.25% (如有免租期的話, 則平均年租金的0.25%)
一年或少於一年的租約, 需付的需厘印費用為年租金的0.25% (或平均年租金的0.25%)
多於一年至三年的租約, 需厘印費用為年租金的0.5% (或平均年租金的0.5%)
多於三年的租約, 需厘印費用為年租金的1% (或平均年租金的0.5%)
通常租約都係一式兩份, 所以要比多5蚊做副本
3,交所匙於租客,需注明交附了多少條所匙於租客,跟著簽收確認.
4,若有住戶証的單位,業主需幫租客辦妥住戶証及會所証(若有)
5,業主需於簽訂正式租貸合約一個月內提交差餉物業估價署,填妥 CR109 表格,網址如下:http://www.rvd.gov.hk/en/doc/forms/cr109c.pdf,如未能在此限期內提交,則需於提交時繳交費用 310元.
4. 單位出租的風險
1,職業租客(俗稱 租霸).市場上真的有一些職業租客,但要避免呢一些職業租客,首先要避免他入屋,要避免在第二篇已有詳術.
2,空置問題,收租的單位,無論如何都有空置期,空置的長短有短有長,短的由你收回單位到再清潔再放盤至再選租客由兩星期至二個月不等,長的有可能你遇著租霸,單位遲遲不能收回或更甚至你要重新裝修你的單位.
3,維修問題,單位內部設備，若是自然損壞如折舊等，而非人為的損耗，應由業主負責。另外一些資本性維修Capital Repair)，即較大型的維修，如一些結構性的維修，亦由業主負責，只有因使用不當引起，才要由租客承擔。
4,生約死約問題:生約期內不可以加租 (除非在雙方租約訂明時已寫明可以加租及或其幅度才可以加租)，但由於生約期而租約表明雙方可以提出終止租約的話，根本業主可能會同你商量加租事宜，如租客不願意，業主就會提出終止租約，通知期一個月至三個月不等 (按你租約所述)。所以即是說不是生約期內可以加租，而是可以終止租約。
5,中途退租,租客若在死約內真的有事要退租,租客可和業主相量按金及上期的問題, 一般業主有權沒收按金及上期及可追討餘下死約內之款項.但任何版本之下,均需要租客簽署,大致格式如下:
取消租約証明書
立約日期:
業主 : , 以下簡稱甲方。
租客: , 以下簡稱乙方。
物業地址
租 約: 年 月 日 至 年 月 日。
事 緣:
甲方及,乙方同意於 年 月 日起終止上述物業在
年 月 日簽訂之租約。乙方須繳付在使用上述物業時一切之水費, 電費, 煤氣費, 電話費及什費。乙方並交回甲方上述物業之門匙共_____條。
因乙方要求提早取消租約, 故此自願付 給對方作為代通知金。
由乙方在上述指定終止租約日期, 將該物業交吉交回甲方時, 同時放棄租用權及使用權, 該租約便即時正式取消, 雙方,更無須負擔合約之條文、責任及賠償。
此致！
5. 如何令單位較易租出
1,全屋大掃除，將所有雜物及垃圾全部扔掉，洗抹地板及窗戶。這樣單位看起來會較為整潔寬敞及光猛。
2,買家/租客通常對廚房及浴室的整潔新淨與否特別挑剔。業主最好事先修補瓷磚、牆壁、地板及天花上的裂縫，以及修補水喉，而且勿讓去水位淤塞渣滓。買家/租客睇樓通常都會著眼這些地方作檢查。
3,檢查冷氣機及熱水爐是否正常運作，如有問題，最好先搵技工修理妥當。
4,修補滲水或剝落的牆壁
5,修理好所有門鎖及窗框
6,讓買家/租客上門睇樓時應盡量向對方展示物業的優點。如遇酷熱天氣，最好預早十五至三十分鐘開著冷氣機令室內清涼。
7,業主要參考同區類似物業的成交記錄，參看市場上其他正在放盤的同類型物業叫價。要知己知彼.
8,連傢俬電器一併出租，或將單位裝修、包裝一下，藉此吸引租客的注意，放便租客可即時入住，增加租盤的吸引力。(當然亦有租客不喜歡連傢俬電器的單位,各有各所好).
9,放所匙於地產代理,任何人都拾難取易的,包括經紀,若你有所匙於地產代理,他們有租客來找盤,一定首選你的租盤,而且又免卻找你相約開門看盤,可能有好客都已走了.
10,在報章雜誌上刊登放盤廣告,廣告費成本都不會太大，可以吸引一些不想委託代理的租客。不過業主就要自己直接與租客洽談，並且安排租客睇樓事宜，比較花時間及心機。
11,自貼街招 ,慳錢慳工夫，不用付任何佣金，成本最低而又能作街頭廣告的效果。不過，貼上的街招隨時有被撕下的可能。而且街招予人一種不可靠的感覺，反應可能並不會太理想。
.6. 如何收回單位
如何厘定為欠租, 一般租客有7天的通融期,即起租期假設為 1號,但最遲交租日期 為7號,若租客於14天內仍未交租,在情理上已可定為欠租,業主可聯絡租客聽其解釋,若解釋不合理或未能找到租客,可依途徑追回租金或收樓.
1, 算 被 拖 欠 租 金 ， 業 主 都 不 可 以 威 嚇 、 騷 擾 、 破 門 及 截 水 電 等 違 法 手 段 ， 迫 租 客 交 租 ， 法 例 規 定 業 主 必 須 提 供 可 居 住 的 地 方 予 租 戶 ， 要 有 水 、 電 及 煤 氣 供 應 ， 如 業 主 採 用 以 上 非 法 行 為 ， 只 會 讓 租 客 有 藉 口 拖 延 訴 訟 ， 而 且 為 日 後 追 討 程 序 增 添 難 度 。
2,入稟法院追討欠租：若欠租額不超過一萬五千元，可在小額錢債審裁處進行訴訟，手續比法院簡單得多。不過，倘若租客存心撒賴不繳租，業主縱使勝訴也沒用 。
3,向法庭要求收樓：業主可根據租客欠租，違反了租約這個理由，向法庭申請頒發收樓令及追回欠租.
欠租、住客失蹤、單位被分租、惡租客......，往往給業主來很大的困擾。根據現時業主與租客(綜合)條例，收樓程序頗為繁複，需時亦久，不過，業主不應怕死麻煩，當遇到租客拖欠租金，應立即進行訟訴，縮短收樓時間，減低損失。
假若租客最後[玩失蹤]，業主更可向法庭申請凍結租客的銀行戶口或資產以賠償欠租。
業主遞交申請收樓書,全部過程約須四個月，但會因應不同個案及業主的積極程度而有差異.方法及程序如下:
土地審裁處登記處
地址 : 九龍油麻地加士居道38號
電話 : (852) 2771 3034
傳真: (852) 2384 4896 / (852) 2384 4901
A,填妥表格22和一份 (致實際管有或居住者通知書) ,http://www.judiciary.gov.hk/tc/crt_services/forms/lands.htm,帶同已打厘印的租約,(溫馨提示,請小心填入每一個宇,不要用別字或簡體,因是法律文件,不能有錯,錯了浪費金錢及時間),一併提交土地審裁處 ,如申諘人欲提出附帶要求,要答辨人繳付差餉,地租,水費,電費,煤氣費或管理費,申請人須同時提交有之單據及文件作証據.收費$235元
(申請人可預先自行影印申請書六份,實際管有或居住者通知書4份),土地審裁處都有影印機,不過收費略貴.
B,申請人於提交(申請通知書)7天內,須將一份副本送達租客,若有租客的公司地址,亦需一份副本送達租客的公司地址,(可以平郵或親自派送形式),同時亦須一份(申請通知書)副本張貼一次於欲收回之物業大門入口的顯眼處,亦須同時將(實際管有或居住者通知書) 的副本連續3天張貼於欲收回之物業大門入口的顯眼處.
C,申請人於送達(包括張貼及郵寄)(申請通知書)副本後3天內,須再住土地審裁處 填妥(送達誓章/聲明書)表格30並宣誓.收費121元(另每份証物4.5元),但逾期要補交61元.
此階段大多不是租霸者,都會補交租金.
D,租客此時若提出收樓之反對,須於 7天內向土地審裁處登記處 提交(反對通知書)表格7,收費55元,但逾期要補交254元.
D1,在租客已提交(反對通知書)表格7後,土地審裁處登記處 會盡快申請排期聆訊,會於14天內通知訴訟各方的聆訊日期.---> E
D2在租客提交(反對通知書)表格7的期限終止時,租客仍未提交(反對通知書)表格7,業主可在無答辨情況下申請得直令.收費61元.--->F
E,聆訊,業主未能出席,該申請可能會被撤銷,若租客缺席官可能在他缺席情況 下作出裁決,發出收樓令.收費182元(另每件証物收費 4.5元)
F,收樓令批出後,業主需在單位外貼通知信通知租客,業主需連續貼紙3天,收樓會有4星期通融期,期間租客需交回欠租(如租客交回需收回).
G,通融期過後,租客仍未交回欠租,業主可向法庭申請收樓傳票.傳票批出後,業主須安排在執達吏的陪同下往單位通知租客遷出及交回欠租.
H,兩星期後業主與執達吏須作第二次探訪,以確定租客是否已遷出,業主可完成收樓,如租客仍不肯遷出,業主可申請封樓.
I,土地審裁處約兩個星期內會批出封樓令,收到封樓票後,業主需再安排執達吏及警衛陪同下進行封屋,如遇到租客反抗,應由執達吏報警,請警方協助,勸喻租客離開單位,封屋後,處理方法有三個.
I1,業主與租客議定日期,取回財物但需交回欠租及聘請警衛的費用.
I2,安排拍賣租客之財物以保償欠租及聘請警衛的費用.
I3,即時封樓,所有屬於租客的物品必須搬走,欠租日後再追討.
7. 如何辨別化粧樓
1,部分業主會以家具遮掩單位缺點，如果單位內有大型家具，買家就需加倍留神被遮蓋的牆身及地板有沒有問題。
2,因重鋪地板動輒需花費數萬元，加上工序繁複，一般化妝樓不會重鋪地板。所以，買家可以不同角度觀察地板有沒有浮起或發黑，以防購入化妝樓。
3,部分化妝樓連室內的插頭也會裝假，故買家睇樓時，可帶備手機充電器，逐個插頭試試是否真的接上電源。
4,可利用敲打方法測試牆身有沒有空心的情況，若發現敲打聲音由深處發出，可能代表混凝土與鋼筋分離。
5,由於部分大廈的大堂曾進行翻新，大廈外觀與實際結構便有可能存在差別，買家在入市前應先查詢大廈的樓齡，以便估計物業實際的結構的老化程度。
6,站遠看，看看牆身及地板的連帶關係。
7,若有明顯特別處理或「唔同色」地方，要多加留意。
8,若單位鋪上全新牆紙，宜「問一問」業主是否牆身有問題，因為翻新出售的單位較少會鋪牆紙，因為牆紙屬「各花入各眼」。
9,留意全新裝修,因為好多都係新料,只不過可能用平料而已.至於裝修手工,普遍都ok,因為呢d盤好多都係由投資者/炒家入貨,再搵自己的班底師傅做,功多藝熟.一般手工都可以,只係用料普通而已。
10,A,地板-會就咁鋪D磚or黐D木紋膠紙上原地板,而D舊地板唔會起番出嚟,因為清泥頭,拆地板成本,人工好貴,又花時間。
B,牆身-油漆: 一般油油要3-4層,佢地就1-2層,用小d油,但對買家影響不大。
另一方法唔起底, 睇樓者好似睇車咁,貼住牆邊望過去,睇下d油有無高低不平,或用手摸,睇下隻手有無粉,望d夾位, 有無收水裂痕。
牆紙: 成平雖然高D,但如果本身已經係牆紙,會簡單D,唔駛起咗D舊嘅,就咁黐上去。
11, 門柵跟大門比較, 例如大門比較新, 或與門柵唔同材料, 可能只係翻新門而已, 因換門柵要起地板.
12,叫agents 安排同大廈同座向單位, 觀察地台高低。
13,留意窗邊位置是否較新。
14,整體留意室內環境裝修, 新舊是否一致。
15,如果係柚木地板, 留意地板夾口填繨。
By SING69
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